Vermögensverwaltende GmbH - 30. März 2023

Die Vorzüge nutzen

Beim Halten und Verwalten von Grundbesitz beziehungsweise Immobilien wird nicht selten auch die Rechtsform der GmbH genutzt. Daher lohnt sich ein Blick darauf, welche steuerlichen Vorteile dies mit sich bringt.

Die Gründe für eine Vermögensverwaltung durch eine GmbH können vielfältig sein. Neben der Trennung von risikobehafteten und konservativeren Anlageformen aufgrund der Haftungsbeschränkung einer GmbH spielen regelmäßig auch steuerliche beziehungsweise wirtschaftliche Erwägungen eine Rolle. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt der jeweils individuelle Einkommensteuersatz zur Anwendung, sodass es – abhängig von dem jeweiligen Investitionsziel – sinnvoll sein kann, auch in diesem Fall ein alternatives Anlagevehikel in Betracht zu ziehen.

Körperschaftsteuer

Laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz beziehunsgweise Immobilien unterliegen auf Ebene einer vermögensverwaltenden GmbH der Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent zuzüglich des Solidaritätszuschlags (SolZ). Im Vergleich zu einer Direktanlage, bei der solche Erträge mit dem jeweils individuellen Steuersatz zuzüglich SolZ zu versteuern sind, ergeben sich hier interessante Liquiditätsvorteile. Bei richtiger Gestaltung kann auch eine Gewerbesteueroptimierung erreicht werden, sodass es bei einer Effektivbelastung von 15,825 Prozent (Körperschaftsteuer und SolZ) verbleiben kann. Dies gilt grundsätzlich auch für Gewinne, die aus der Veräußerung von Grundbesitz resultieren. Dies erscheint bei Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden und nach Ablauf einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden, nicht immer vorteilhaft. Jedoch besteht die Möglichkeit, einen Veräußerungsgewinn über die Bildung der §-6b-Rücklage des Einkommensteuergesetzes (EStG) zumindest teilweise zu neutralisieren.

Gewerbesteuer

Aus gewerbesteuerlicher Sicht ist es möglich, den Gewinn zu kürzen. Gemäß § 9 Nr. 1 S. 1 Gewerbesteuergesetz (GewStG) können 1,2 Prozent vom Einheitswert des Grundbesitzes, der zum Betriebsvermögen der Unternehmerin oder des Unternehmers gehört und nicht von der Grundsteuer befreit ist, gekürzt werden. An die Stelle der vorbezeichneten Kürzung tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilien- beziehungsweise Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der jeweils geltenden Fassung errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Die Voraussetzung der Ausschließlichkeit bedeutet, dass – abgesehen von den gesetzlichen Ausnahmen (§ 9 Nr. 1 S. 2 und 3 GewStG) – ausnahmslos die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes die begünstigte Tätigkeit darstellt. Diese Voraussetzung ist auch in zeitlicher Hinsicht relevant, denn die begünstigte Tätigkeit muss während des gesamten Erhebungszeitraums ausgeübt werden. Eine Ausnahme von der Ausschließlichkeit wird aber nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) für den Fall der Veräußerung des einzigen Grundstücks gemacht, wenn dieses zum 31. Dezember um 23:59 Uhr des Erhebungszeitraums veräußert wird (BFH-Urteil vom 11.08.2004 – I R 89/03). Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gilt gemäß § 9 Nr. 1. S. 3 GewStG unter anderem entsprechend, wenn
• in Verbindung mit der Errichtung und Veräußerung von Eigentumswohnungen,
• Teileigentum im Sinne des WEG errichtet und veräußert wird und das Gebäude zu mehr als 66,66 Prozent Wohnzwecken dient oder
• Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes aus Tätigkeiten erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als bei fünf Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes liegen.

Die unter dem zweiten Punkt dargestellte und im Rahmen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) eingeführte sogenannte Bagatellgrenze ist insbesondere im Hinblick auf eine Überlassung von Betriebsvorrichtungen relevant. Da vor der Gesetzesänderung die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, die keinen funktionalen Zusammenhang mit dem vermieteten Grundstück aufwies, dazu führte, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung entfiel, wird dieses Risiko nun durch die Bagatellgrenze etwas entschärft. Wer dieses Risiko jedoch gänzlich minimieren will, ist wie bisher gezwungen, keine Betriebsvorrichtungen zum Gegenstand eines Mietvertrags zu machen.

Step-up

Häufig wird auch darüber nachgedacht, Grundbesitz aus dem Privatvermögen in eine vermögensverwaltende GmbH einzubringen. Auch hier sind die Vor- und Nachteile genau abzuwägen. Vor allem ist zu beachten, dass dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer unterliegt. Sofern im Einzelfall eine gewerbliche Prägung erwünscht ist, um beispielsweise die AfABemessungsgrundlage zu erhöhen, wäre daher auch eine GmbH & Co. KG in Betracht zu ziehen (vgl. § 5 GrEStG).

Mehr dazu

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Zum Autor

JB
John Büttner

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht bei der Kanzlei FPS in Frankfurt am Main

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