Chancen und Risiken

Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer stehen aktuell vor großen Herausforderungen. Die hohe Inflation sowie steigende Bauzinsen führen zu einer Wende am Immobilienmarkt. Der Preisindex für Immobilien sinkt um 3,6 Prozent zum Vorjahreszeitraum und verzeichnet den stärksten Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen. Wer jetzt seine Immobilie verkaufen möchte, trifft daher nicht den besten Zeitpunkt. Viele ältere Menschen leben in den eigenen vier Wänden, haben aber Finanzsorgen oder wollen sich noch materielle Wünsche erfüllen. Für Immobilienbesitzer, die nicht aus ihrem vertrauten Eigenheim ausziehen möchten, bestehen verschiedene Möglichkeiten, das eigene Heim kurzfristig zu Geld zu machen. Hierzu zählen ein Verkauf gegen Nießbrauchrecht, der Rückmietkauf oder ein Teilverkauf einer Immobilie. Der Teilverkauf von Immobilien hat in letzter Zeit einen regelrechten Boom erlebt. Zu diesem Modell gibt es inzwischen aber auch kritische Stimmen, unter anderem von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die hohe Nachfrage nach dieser Variante der Immobilienverrentung ist nicht zuletzt auch auf die gestiegenen Anforderungen bei einer Prüfung der Kreditwürdigkeit zurückzuführen. Insbesondere Senioren können den Erfordernissen häufig nicht mehr gerecht werden. Für Immobilieneigentümer lohnt sich in diesem Zusammenhang die Prüfung folgender Aspekte: Welche Risiken muss ich im Blick behalten und wann ist eine solche Finanzierungsform sinnvoll? Wie ist ein Teilverkauf rechtlich und steuerlich einzuordnen? Wie funktioniert das Geschäftsmodell für Anbieter?

Fallbeispiel

Ein Eigentümer (E) verkauft einen Anteil von maximal 50 Prozent seiner – im Privatbesitz gehaltenen – Immobilie und bleibt weiterhin im eigenen Haus wohnen. Hierzu wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert. E behält weiterhin ein uneingeschränktes und lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer (K) des Immobilienanteils zahlt entweder einmalig einen Kaufpreis, eine Zeitrente oder eine Kombination aus beidem. E als Haupteigentümer zahlt für das Wohnrecht eine monatliche Nutzungsgebühr an den neuen Miteigentümer K, die eine Art Miete darstellt. E sollte jedoch beachten, dass er anfallende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung sowie etwaige andere Investitionen weiterhin in vollem Umfang selbst tragen muss. Wie in den meisten Fällen solcher Modelle beteiligt sich K nicht an den weiteren Kosten.

Geschäftsmodell des ankaufenden Unternehmens

Das ankaufende Unternehmen wird als Teilkäufer Miteigentümer der Immobilie, es entsteht Bruchteilseigentum gemäß 1008 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der neue Miteigentümer erhält mit der Nutzungsgebühr eine fortlaufende Zahlung. Die Höhe der Gebühr korreliert mit der Auszahlungssumme sowie dem Vertragszeitraum. Aktuell bieten die meisten Unternehmen ein Nutzungsentgelt von circa 5 Prozent des Auszahlungsbetrags an. Das bezahlte Entgelt übersteigt – kumuliert betrachtet – den Kaufpreis für den Immobilienanteil, sodass die Anbieter hierdurch einen moderaten Überschuss erzielen. Die Teilkäufer finanzieren den Kaufpreis sowie die Ankaufsnebenkosten über ein Bankdarlehen. Die Nutzungsgebühr dient, neben der Deckung der Selbstkosten, vor allem für die Tilgung des Darlehens und die Zahlung der Zinsen. Das Hauptgeschäft der Anbieter besteht in einem späteren Verkauf. Hierfür wird regelmäßig ein Durchführungsentgelt, eine Abwicklungsvergütung oder ein Serviceentgelt erhoben. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um eine Vermittlungsprovision, die üblicherweise mindestens 3,5 Prozent des Verkaufspreises beträgt. Zudem spekulieren die Anbieter auf eine Wertsteigerung der Immobilie. Auch aufgrund der vom Haupteigentümer getragenen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann der spätere Verkaufspreis deutlich höher liegen als bei der ursprünglichen Bewertung. Der Gesamtverkaufspreis wird nach den Anteilen auf Haupt- und Miteigentümer aufgeteilt.

Rechtliche Beurteilung

Die Verträge zum Immobilienteilverkauf sind komplex und beinhalten teilweise tückische Fallstricke, so die BaFin. Einschlägige Rechtsprechung zu dem Modell existiert nicht und auch in der juristischen Literatur wird das Thema noch nicht ausführlich aufgegriffen. Selbst für ausgebildete Juristen ist es schwierig, das Vertragsgeflecht rechtlich einzuordnen. Insbesondere die Fremdbesicherung der Immobilie stellt ein ernst zu nehmendes Risiko für den Verkäufer dar. Werden Kaufpreis und Ankaufsnebenkosten durch eine Bank finanziert, verlangt diese als Sicherheit eine Belastung aller Miteigentumsanteile. Im Falle einer Insolvenz des Teilkäufers droht dann ein Verlust der gesamten Immobilie. Teilverkäufer sollten darauf achten, von der persönlichen Haftungsübernahme ausgenommen zu sein, um das eigene Vermögen zu schützen. Darüber hinaus kann es zu einer Erhöhung des Nutzungsentgelts nach Ablauf des vertraglich festgelegten Zeitraums kommen, die sich an den Konditionen zur Refinanzierung orientiert. Sollte der Teilverkäufer das Nutzungsentgelt nicht zahlen und mit seinen Zahlungspflichten wesentlich im Verzug sein, kann die Bank aus ihrer Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben und die Immobilie verwerten. Eine rechtliche Beratung ist in jedem Fall ratsam, um über die besonderen Risiken aufgeklärt zu sein.

Steuerliche Beurteilung

Wenn sich ein Immobilieneigentümer dazu entscheidet, die selbst genutzte Immobilie zu ver- oder zurückzukaufen, gilt allgemein, dass jeder Teilverkauf grundsätzlich einen vollwertigen und somit steuerpflichtigen Immobilienverkauf darstellt.

Transaktionsbezogene Steuerbelastung

Zu den durch die Transaktion entstehenden steuerlichen Belastungen gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Einkommensteuer im Falle eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts gemäß § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG). Bei einem Teilverkauf unterliegt die Transaktion der Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Verkaufspreises. Gemäß § 13 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) schulden Eigentümer und Käufer die Steuer gemeinsam, allerdings sehen Grundstückskaufverträge regelmäßig vor, dass abweichend von der gesetzlichen Regelung im Innenverhältnis allein der Käufer die Steuer trägt. Die Veräußerung der Immobilie beziehungsweise von Immobilienanteilen kann zudem ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 EStG sein, sofern die Immobilie oder Immobilienanteile innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung verkauft werden. Eigentümer, die ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen und so die Hauptzielgruppe der Anbieter von Teilverkaufsmodellen darstellen, sind von einer Besteuerung dann ausgenommen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei einem beabsichtigten Verkauf sollten diese Fristen in jedem Fall beachtet werden, um mögliche Steuerlasten zu vermeiden. Weiterhin sollte beachtet werden, dass die Veräußerung von insgesamt mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel qualifiziert werden kann, sofern hier jeweils ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel bis zu fünf Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung besteht. Dabei kann im besonders gelagerten Einzelfall auch eine eigengenutzte Immobilie als sogenanntes Zählobjekt in die Beurteilung mit einbezogen werden, wenn die Eigennutzung nur kurzfristig und vorübergehend sein sollte. Im Falle einer steuerpflichtigen Veräußerung mindern hier im Zusammenhang stehende Kosten, wie Maklergebühren, Notar- und sonstige Werbungskosten, soweit sie vom Verkäufer getragen werden, dessen Steuerlast.

Steuerliche Besonderheiten nach der Transaktion

Für die im Anschluss an die Transaktion anfallenden laufenden Kosten der Immobilie ist zu berücksichtigen, dass der Veräußerer aufgrund des im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrechts wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie bleibt. Auch wenn ihm nicht mehr alle Anteile an der Immobilie gehören, trägt er als Haupteigentümer und Nutzer alle Sanierungs- oder Modernisierungskosten selbst, soweit dies nicht im Ausnahmefall anders vertraglich vereinbart wird. Bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Vorliegen der übrigen Voraussetzungen können die hierfür entstandenen Kosten gemäß § 10f EStG im betreffenden Kalenderjahr und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben abgezogen werden. Aufgrund des Teilverkaufs können Sanierungs- oder Modernisierungskosten dabei jedoch nur noch entsprechend dem ihm verbliebenen Anteil am Immobilienbesitz steuerlich berücksichtigt werden. Steuerermäßigungen für energetische Sanierungsmaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude gemäß § 35c Abs. 1 EStG können, bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen, ebenfalls nur anteilig für den verbliebenen Eigentumsanteil in Anspruch genommen werden. Ermäßigungen gemäß § 35a EStG für vom Haupteigentümer getragene Handwerkerleistungen werden hingegen auch weiterhin in voller Höhe gewährt. Die fällige Grundsteuer wird, sofern nicht abweichend im Kaufvertrag geregelt, regelmäßig im Innenverhältnis vom Haupteigentümer getragen. Das Nutzungsentgelt kann steuerlich nicht geltend gemacht werden, unabhängig davon, für welchen Zweck die Mittel aus der Teilveräußerung verwendet werden.