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Wohneigentum übertragen

Steuerrecht

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Wer seine privaten Immobilien an Ehe­part­ner oder Erben über­tragen will, um sein Ver­mö­gen ab­zu­sichern, muss nicht nur die steuer­lichen Frei­be­träge be­rück­sich­ti­gen. Oft ist auch ein Blick auf po­ten­zielle Rechts­for­men angezeigt.

In der Praxis gestaltet sich der Spagat, einerseits Vermögen auf den Ehepartner, Lebenspartner oder Erben zu übertragen und andererseits Vermögen nicht loslassen zu wollen, sehr schwer. Bei allem innerlichen Zwiespalt gilt allerdings, möglichst viel Vermögen erbschaft- und schen­kung­steuer­frei auf seine Angehörigen zu übertragen. Ein Blick auf die Freibeträge zeigt: Schnell werden bei einer Erbschaft die persönlichen Freibeträge überschritten und – manchmal beachtliche – Erbschaftsteuerzahlungen ausgelöst. Schon allein aus diesem Grund macht eine frühzeitige Nachfolgeplanung Sinn. Alle zehn Jahre können die persönlichen Freibeträge genutzt werden. Maßgebend für den Beginn des Zehnjahreszeitraums ist der Zeitpunkt der Schenkung. Nicht genutzte Freibeträge verfallen entsprechend. Gerade bei den Steuerklassen II und III entstehen im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer schnell steuerliche Verpflichtungen, die die Beschenkten beziehungsweise Erben durchaus nachhaltig belasten. Ist die Ver­mö­gens­struk­tur stark immobilienlastig, können unbeabsichtigt Liquiditätsengpässe entstehen. Dabei lassen sich im Vorfeld auch bei Immobilienbeständen hilfreiche Steuergestaltungen zum Vermögensschutz anwenden.

Vergleich der Rechtsformen

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Neben den steuerlichen Fragen der Erbschaft- und Schenkungsteuer fließen weitere steuerliche Aspekte – je nach Gestaltung – in die Über­le­gun­gen zum Ver­mö­gens­schutz ein. Wäh­rend beim Auf- und Aus­bau eines Fami­lien­pools als zen­tra­lem Ele­ment der Ver­mö­gens­ab­siche­rung der zi­vil­recht­liche Rechts­form­ver­gleich über­wiegt, ist vor des­sen Um­set­zung der steuer­recht­liche Rechts­for­men­ver­gleich an­ge­zeigt. Bei Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten (OHG, KG, GbR) kommt es we­ni­ger auf die zi­vil­recht­liche Unter­schei­dung als viel­mehr auf die Unter­schei­dung zwischen einer ge­werb­lich ge­präg­ten und einer ver­mö­gens­ver­wal­ten­den Personengesellschaft an. Bei gewerblicher Prägung unterliegt die Ge­sell­schaft der Ge­wer­be­steuer (so zum Bei­spiel GmbH & Co. KG). Die ge­werb­liche Prä­gung lässt sich durch einen per­sön­lich haf­ten­den Ge­sell­schaf­ter in der Ge­schäfts­füh­rung aus­schließen (ge­werb­lich ent­präg­te GmbH & Co. KG). Die Vor­teile of­fen­baren sich hier bei der Ein­brin­gung von Grund­be­sitz: Bei der ver­mö­gens­ver­wal­ten­den Per­so­nen­ge­sell­schaft ist die Grund­stücks­ein­brin­gung dann kein Veräußerungsvorgang, wenn dafür Gesellschaftsrechte gewährt werden. Voraussetzung ist, dass der Einbringende bereits an der Firma beteiligt ist. Da keine Veräußerung vorliegt, ist die Gründstückseinbringung damit steuerlich neutral. Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer kommt es bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft zu einer Bruchteilsbetrachtung. Danach kommt es in Höhe des Anteils des Einbringenden an der übernehmenden Personengesellschaft nicht zu einer Übertragung, denn § 5 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist auf Bruch­teils­ge­mein­schaften nicht anwendbar. Zudem lassen sich bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften die Stimmrechte beliebig verteilen, ohne dass dadurch Steuerfolgen ausgelöst werden. Wie bei der Grunderwerbsteuer gilt auch bei der Schenkungsteuer die Bruchteilsbetrachtung, also wiederum, dass es in Höhe des Anteils des Einbringenden an der übernehmenden Per­so­nen­ge­sell­schaft nicht zu einer Zuwendung kommt. Eine Einbringung löst auch keine Um­satz­steuer aus. Mit Blick auf die laufende Besteuerung besticht wiederum die ver­mö­gens­ver­wal­tende Personengesellschaft wegen der Überschusseinkünfte der Gesellschafter. Einziges Hemmnis mag die Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels sein, sodass bei einer derartigen Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte veräußert werden sollten. Letztlich sprechen diverse steuerrechtliche Gründe für einen Familienpool in Form der vermögensverwaltenden Personengesellschaft. Ertragsteuerlich bleibt die Übertragung neutral. Nur fällt die Möglichkeit einer Steuer­be­güns­ti­gung gemäß §§ 13a, 13b Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) de lege lata und de lege ferenda weg, da kein Betriebsvermögen vorliegt, sondern reines Ver­wal­tungs­ver­mögen. Werden die steuerlichen Nachteile mit den zivilrechtlichen Vorteilen abgewogen, verbleibt es bei der Empfehlung, den Familienpool als vermögensverwaltende Personengesellschaft auszugestalten.

Selbst genutztes Wohneigentum

Einen besonderen Bezug haben die meisten Menschen zum selbst genutzten Wohneigentum. Daher besteht vielfach der Wunsch, das Zuhause für den Partner oder für die Kinder dauerhaft zu erhalten. Der Gesetzgeber hat nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ff. ErbStG dieses sogenannte Fa­mi­lien­wohn­heim steuerlich besonders begünstigt. Wird es an Ehepartner oder Kinder vererbt, fallen keine Steuern an. Dieser Steuervorteil ist unter anderem an die Bedingung geknüpft, dass das Familienwohnheim weitere zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken von den Erben genutzt wird. Bei Kindern greift zusätzlich die Einschränkung, dass die Wohnfläche des Fa­mi­lien­wohn­heims 200 Quadratmeter nicht überschreiten darf. Sollte die Fläche 200 Quadratmeter aber übersteigen, liegt für die übersteigende Fläche ein erbschaftsteuerpflichtiger Erwerb vor. Weiter ist zu beachten, dass das Familienwohnheim vom Erblasser und seinem Ehepartner zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss. Der Ehegatte be­zie­hungs­weise eingetragene Lebenspartner muss zugleich auch im gemeinsamen Haus gelebt haben. Von der Steuerbefreiung für das Familienwohnheim sind Wochenend- und Ferienhäuser ausgeschlossen. Andererseits gibt es keine wertmäßige Begrenzung, sodass die Steuerbefreiung daher auch für besonders hochwertige Immobilien in Betracht kommt.

Schenkung und Nießbrauch

Das Nießbrauchrecht stellt einen wert­mindernden Vorgang im Rahmen der Übertragung dar.

Ergo sollte man frühzeitig darüber nachdenken, was mit dem eigenen Haus nach dem Tode passiert. Sofern die Kinder kein Interesse haben, das Haus später selbst zu bewohnen, ist das längst kein Hinderungsgrund für eine recht­zei­ti­ge Nach­fol­ge­planung. Eine Schenkung des eigenen Hauses an die Kinder unter Zurückbehaltung eines Vor­be­halts­nieß­brauch­rechts für den Schenker und gegebenenfalls seinen Ehepartner kann hier sinnvoll sein. Dabei stellt das Nießbrauchrecht einen wertmindernden Vorgang im Rahmen der Übertragung dar. Der Wert des Nießbrauchs ermittelt sich aus dem jährlichen Mietwert multipliziert mit dem sogenannten Vervielfältiger gemäß der amtlichen Sterbetabelle. Die Nutzung eines Nießbrauchrechts kann somit zu erheblichen Steuer­ein­spa­run­gen bei der Übertragung führen. Dieses Recht kann auch für beide Ehepartner zu­rück­ge­hal­ten werden und erlischt automatisch im Zeitpunkt des Tods des länger lebenden Nieß­brauch­be­rech­tig­ten. Durch die Übertragung des Familienwohnheims im Rahmen der vor­weg­ge­nom­me­nen Erbfolge an die Kinder entsteht zwar ein steuerpflichtiger Vorgang. Die Bestellung eines Nießbrauchrechts mindert jedoch den Wert entsprechend und es beginnt der Zehnjahreszeitraum im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu laufen. Durch die schenkungsteuerliche Übertragung des Vermögens auf die Kinder werden diese bereits wirtschaftliche Eigentümer. Der Nieß­brauch­be­rech­tigte trägt jedoch alle Rechte und Pflichten des Grundstücks. Eine Veräußerung durch das Kind wäre zwar denkbar, in der Praxis aber ist das Grundstück durch das grund­buch­mäßig ge­schütz­te Nießbrauchrecht wirtschaftlich so stark entwertet, dass ein Verkauf in der Regel nicht sinnvoll ist.

Familienwohnheimschaukel

Als Instrument für die Übertragung von Vermögen auf den weniger betuchten Ehepartner kommt unter Umständen die sogenannte Familienwohnheimschaukel in Betracht. Dabei überträgt der vermögende Ehepartner den selbst genutzten Familienwohnsitz schenkungsteuerfrei an seinen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner. Danach kann der beschenkte Ehepartner die Immobilie wieder an den Voreigentümer zurückverkaufen. Selbst wenn das innerhalb von zehn Jahren erfolgt, bleibt dieser Vorgang grundsätzlich steuerfrei, sofern das Haus in dieser Zeit zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dieser Vorgang ist zudem grunderwerbsteuerfrei. Nach einiger Zeit kann der Ablauf wiederholt werden. Es wandern so im Laufe der Zeit erhebliche Geldbeträge zum Ehepartner, ohne dass eine Pflicht zur Steuerzahlung begründet wird. Um dem Vorwurf eines Gestaltungsmissbrauchs zu entgehen, ist besonderes Augenmerk auf die zeitlichen Abstände zu legen.
Ebenso wie die Familienwohnheimschaukel bietet die Zugewinnschaukel eine Grundlage, um Vermögenswerte innerhalb der Familie steuerfrei zu übertragen. Dabei ist ein Ausgleich des Vermögens zwischen den Ehepartnern unter eventuell erheblichen steuerlichen Einsparungen möglich. Die Zugewinnschaukel, die vom Bundesfinanzhof nach wie vor als grundsätzlich zulässiges Gestaltungsmittel angesehen wird, ermöglicht die steuerneutrale Übertragung des hälftigen Vermögens an den Ehepartner im Rahmen des sogenannten Zugewinnausgleichs. Hierzu wechseln die Ehegatten per Ehevertrag die Güterstände, sodass ein Anspruch auf Zugewinnausgleich begründet wird. Der Zugewinn ist dann nicht zu versteuern. Allerdings ist bei den Einzelheiten der Zugewinnschaukel Vorsicht geboten, damit nicht etwa ein Ge­stal­tungs­miss­brauch wegen zu kurzer Zeitabstände unterstellt werden kann. Die Zu­ge­winn­schaukel lässt sich ebenso wie die Familienwohnheimschaukel mehrfach durchführen.

Geldgeschenke

Ebenso umsichtig und sorgfältig wie die Schaukelgestaltungen sollten Geldgeschenke geplant werden. Bei der Schenkung von Geldbeträgen können die steuerlichen Be­wer­tungs­be­güns­ti­gun­gen von Immobilien einfließen. Wer im Rahmen der Schen­kungs­frei­be­träge Gelder an die Kinder mit dem einzigen und verbindlichen Zweck zuwendet, ein genau bezeichnetes inländisches Grundstück zu kaufen, profitiert von der Immobilienbewertung. Denn nicht der geschenkte Geldbetrag ist Grundlage für die Bemessung der Schenkungsteuer, sondern der im Regelfall niedrigere steuerliche Wert des Grundstücks (sogenannte mittelbare Grundstücksschenkung). Bei einer derartigen Grundstücksschenkung können, sofern man die Regeln einhält, üblicherweise die Nebenkosten für den Grund­stücks­er­werb (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und so weiter) schenkungsteuerfrei mit zugewendet werden.

Lebensversicherungen

Abschließend soll noch ein anderer, in der Praxis oft vernachlässigter Klassiker kurz skizziert werden: die Besteuerung von Zahlungen aus einer Lebensversicherung. Wer etwa in nicht ehelicher Lebensgemeinschaft seinen Lebenspartner als Begünstigten einsetzt, hat ge­ge­be­nen­falls mit einer erheblichen erbschaftsteuerlichen Belastung zu rechnen. Dabei fällt die steuer­scho­nende Gestaltung leicht: Wird von vornherein der Lebensgefährte als Ver­si­che­rungs­neh­mer und nicht das eigene, sondern das fremde Leben versichert, fällt keine Erb­schaft­steuer an. Hinsichtlich der Einkommensteuer kommt bei demjenigen ein Son­der­aus­ga­ben­ab­zug in Betracht, der die Beiträge aus eigenen Mitteln gezahlt hat.

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