Eigen­heim wird zur Renten­säule - 15. April 2019

Die Immobilie zur Altersvorsorge

Immer mehr Menschen, die für das Alter vor­sorgen wollen, setzen auf Im­mo­bi­lien. Dabei kommen ver­schie­dene Ge­stal­tungen in Be­tracht, die auch unter­schied­liche steuer­liche Aus­wir­kungen haben.

In Deutschland leben immer mehr ältere Menschen. Es ist ­offensichtlich, dass sich diese Entwicklung auf die Leistungsfähigkeit von zwei der drei Säulen der Alterssicherung auswirken muss, nämlich auf die gesetzliche Rentenversich­erung sowie die be­trieb­liche Altersversorgung. Auch die dritte Säule, die private Altersversorgung, etwa Riester-Renten oder Lebens­ver­siche­rungen, ist in Zeiten von Niedrigzinsen kein Garant für einen finanziell entspannten Lebensabend. Somit rücken Immobilien immer mehr in den Blick von Menschen, die für das Alter vorsorgen wollen. Nicht jeder kann sich indes ein Mehr­fa­mi­lien­haus zulegen, von dessen Miet­ein­nahmen er leben kann. Aber etwa die Hälfte aller Menschen über 65 Jahre wohnt zumindest im eigenen Haus beziehungsweise der eigenen Wohnung. Ein Großteil dieser Immobilien dürfte zudem schuldenfrei sein. Der in jüngeren Jahren aufgenommene Kredit für den Kauf ist über die Jahre zurückgezahlt worden. Vielen dieser Haushalte fehlt es aber an Liquidität, da das mietfreie Wohnen im Eigentum zwar die Ausgaben schont, nicht aber zu Einnahmen führt, um den Lebensabend auch angenehm zu bestreiten. Steine kann man eben nicht essen. Oder doch? Warum sollte man sein mühsam über die Jahre vom Mund abgespartes Eigenheim im Alter nicht wieder zu Geld machen, ohne aus der gewohnten Umgebung gleich wegziehen zu müssen? Für diese Verrentung des Eigenheims haben sich im Wesentlichen vier Modelle herausgebildet:

  1. der Verkauf gegen eine Leibrente
  2. die Umkehrhypothek
  3. die Kombination aus Verkauf und Wohnrecht sowie
  4. der Verkauf bei gleichzeitiger Rückanmietung der Immobilie auf Lebenszeit

Verkauf gegen Leibrente

Ein Weiterverkauf dürfte vielfach daran scheitern, einen Erwerber zu finden, der die Rentenlast übernimmt.

Beim Verkauf der Immobilie gegen Leibrente besteht die ­Gegenleistung des Käufers nicht in einer Einmalzahlung, sondern in einer monatlich bis zum Tod des Verkäufers zu leistenden Renten­zah­lung. Dieser Rentenanspruch wird als Reallast an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Das Risiko für den Käufer liegt auf der Hand: Lebt der Verkäufer länger als gedacht beziehungsweise die ein­schlä­gi­gen Sterbetafeln für die Berechnung der Rentenhöhe hergeben, zahlt er möglicherweise deutlich mehr, als der Verkäufer bei einer Einmalzahlung des Kauf­preises verlangt hätte. Ein Weiterverkauf dürfte vielfach daran scheitern, einen Erwerber zu finden, der die Rentenlast übernimmt. Aber auch der Verkäufer kann sich nicht zurücklehnen. Er muss sicher sein, dass der Käufer über viele Jahre die Rente auch zahlen kann. Zwar könnte der Renten­be­rech­tig­te aus der Reallast notfalls in das Grundstück vollstrecken, es also versteigern lassen. Allerdings erlöschen die Reallast und damit der Anspruch auf künftige Leibrenten mit dem Zuschlag. Der Renten­be­rech­tig­te müsste sich mit einem schlimms­ten­falls geringen Ver­stei­ge­rungs­erlös zufriedengeben. Es sind also weitere Sicherheiten, beispielsweise eine Grundschuld, für den Renten­be­rech­tig­ten er­for­der­lich. Zudem sollte dem Verkäufer die Möglichkeit eingeräumt werden, sein Haus wieder an sich zu ziehen, wenn der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen kann, die wiederum durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden sollte. Die vor­ste­hen­de Konstruktion eignet sich damit im Ergebnis nur für eine unbelastete Immobilie, die von älteren Verkäufern an ­einen Käufer mit guter Bonität verkauft wird, der nicht beabsichtigen sollte, die Immobilie vor dem Tod des Verkäufers weiter­zu­ver­kaufen.

Umkehrhypothek

ie Idee der Umkehrhypothek stammt aus dem angelsächsischen Raum, wo sie als Reverse Mortgage Teil der Altersversorgung ist. Was der Amerikaner als „eat your brick!“ bezeichnet, nennt der Gesetzgeber in Deutschland in bestem Juristendeutsch Im­mo­bi­lien­ver­zehr­kredit. Der Eigentümer der Immobilie bekommt von seiner Bank ein Darlehen, das einmalig oder in Monatsraten ausbezahlt wird. Dem Dar­le­hens­geber wird als Sicherheit eine Grundschuld gewährt. Der Darlehensnehmer tilgt das Darlehen aber nicht. Die vereinbarten Zinsen werden über die Zeit der Schuld zugeschlagen. Abgelöst wird das Darlehen erst mit dem Tod des Darlehensnehmers oder – je nach Vereinbarung – beispielsweise nach dessen Einzug in ein Pflegeheim. Wird das Darlehen nicht von den Erben übernommen, verwertet die Bank das Haus und kehrt einen möglicherweise verbleibenden Verwertungsüberschuss an die Erben aus. Die Bank trägt damit das Risiko, dass der Darlehensnehmer lange lebt und sich die Immobilie auch in vielen Jahren noch gut verkaufen lässt. Die Bank nimmt deshalb bei der Bemessung des Kreditbetrags erhebliche Abschläge vom Objektwert vor. Wer etwa seine Immobilie im Wert von 200.000 Euro 15 Jahre vor seinem statistisch zu erwartenden Tod über eine Umkehrhypothek versilbert, hat bei einer Laufzeit von 20 Jahren, also unter Be­rück­sich­ti­gung eines Sicherheitszuschlags von fünf weiteren Lebensjahren, und einem Zinssatz von sieben Prozent eine Einmalzahlung von knapp 50.000 Euro beziehungsweise eine monatliche Rente von rund 200 Euro zu erwarten. Die Umkehrhypothek ist bei den Immobilieneigentümern wohl auch deshalb ziemlich unbeliebt. Einige Anbieter haben den Verkauf dieses Produkts mittlerweile mangels Nachfrage ganz eingestellt.

Kombination aus Verkauf und Wohnrecht

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie zu Geld zu machen, ist der Verkauf bei gleich­zei­ti­ger Ein­räu­mung eines dinglichen Wohnrechts für den Verkäufer. Das Wohnrecht wird bei der Kauf­preis­findung natürlich mindernd berücksichtigt, und zwar wieder entsprechend der Lebenserwartung des Verkäufers. Für den Verkäufer dürfte dieses Modell deshalb nur dann interessant sein, wenn absehbar ist, dass er tatsächlich bis zum Lebensende in der Immo­bi­lie wohnen wird. Muss der Verkäufer früher ausziehen, weil etwa die Immobilie nicht se­nio­ren­ge­recht ausgestattet ist, läuft sein Wohnrecht ins Leere. Der Käufer hingegen hat zwar günstig ein Haus gekauft, weiß aber nicht, wann er es nach seinen Vorstellungen nutzen kann.

Verkauf bei lebenslanger Rückanmietung

Schließlich haben Immobilieneigentümer auch die Möglichkeit, die Immobilie ganz klassisch zu ver­kau­fen und sofort wieder vom Käufer zu mieten. Der Mietvertrag wird in diesem Fall zusammen mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet. Die ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Käufer als Vermieter wird weitgehend ausgeschlossen, vor allem die Möglichkeit, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Der Vorteil für den Verkäufer liegt bei diesem Modell darin, dass er als Verkaufspreis den Objektwert erzielen kann. Der Nachteil ist natürlich, dass der Verkäufer, im Unterschied zu den anderen Modellen, eine monatliche Miete an den Käufer zahlen muss. Der Kaufpreis sollte also so auskömmlich sein, dass über die Mietbelastung hinaus noch ent­spre­chen­der finanzieller Freiraum verbleibt. Über die gesetzlichen Regelungen zum Schutz von Wohn­raum­mietern ist der Verkäufer auch im Falle des Weiterverkaufs oder sogar der Zwangs­ver­stei­ge­rung der Immobilie geschützt. Umgekehrt kann er selbst als Mieter den Wohnraummietvertrag mit relativ kurzer Frist kündigen, um etwa in ein Pflegeheim oder zu anderen Familienangehörigen zu ziehen. Aus Käufersicht ist dieses Modell interessant, wenn man ein Renditeobjekt sucht, in das man nicht sofort einziehen möchte. Auch steuerlich hat dieses Modell für den Käufer Vorteile. Die Aufwendungen für die Schuldzinsen zur Finanzierung des Kaufpreises können steuermindernd als Werbungskosten für die mit der Vermietung erzielten Einkünfte aus Ver­mie­tung und Verpachtung angesetzt werden. Gleiches gilt für Abschreibungen oder In­stand­hal­tungs- sowie Er­hal­tungs­auf­wand. Dieses Sale-and-lease-back-Modell bietet sich damit als echte Alternative zu den vorstehend genannten Möglich­keiten an.

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Immobilien-Vermögen aufbauen mit Steuergestaltungen, Art.-Nr. 35456

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Zum Autor

TT
Tobias Törnig

Rechtsanwalt in der Kanzlei FPS am Standort Düsseldorf

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