Mit dem Jahressteuergesetz 2024 kommt es zu einer Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit. Das ist löblich. Eher kritisch zu betrachten ist die Weitergabe von steuerlichen Daten an die Ermittlungsbehörden.
Die Bundesregierung hat das Jahressteuergesetz (JStG) 2024 verabschiedet. In der Abgabenordnung (AO) sind insbesondere zwei Änderungen interessant. Dies betrifft die Weitergabe von steuerlichen Daten an Ermittlungsbehörden sowie die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit. Nach dem Jahressteuergesetz 2022 können Finanzbehörden auf Ersuchen den Strafverfolgungsbehörden steuergeheime Informationen überlassen, wenn diese für ein Strafverfahren wegen unrechtmäßig erlangter öffentlicher Leistungen erforderlich sind (§ 31a Abs. 1 S. 2 AO). In der Praxis passiert dies jedoch selten, da Bewilligungsbehörden die Strafverfolgungsbehörden oft nicht ausreichend informieren. Der Grund dafür ist, dass die Bewilligungsbehörden die Informationen von den Finanzbehörden erhalten und gemäß dem Steuergeheimnis nicht weitergeben dürfen. Der neue § 31a Abs. 1 S. 3 AO soll den Bewilligungsbehörden nun erlauben, Informationen von den Finanzbehörden an die Strafverfolgungsbehörden weiterzuleiten, wenn dies nach den für sie geltenden Vorschriften erlaubt ist. Diese Regelung hat Vorrang vor der bestehenden Verwendungsbeschränkung des Steuergeheimnisses. Die Regelung gilt ab dem Tag nach der Verkündung.
Weitergabe steuerlicher Daten
Für die Steuerbranche ist die Einführung einer Informationsweitergabe auf den ersten Blick weniger interessant als zum Beispiel die Einführung einer neuen Steuerbefreiung oder Abschreibungsregelung, da die tägliche Arbeit davon nicht oder nur am Rande betroffen sein wird. Dennoch ist eine Debatte darüber im gesellschaftlichen Kontext notwendig. Der Fall Hoeneß hat gezeigt, dass das Steuergeheimnis zumindest im Einzelfall innerhalb der Finanzverwaltung sehr lasch gehandhabt wird. Soll der Datenschutz weiterhin einen entsprechenden Stellenwert genießen, gilt es auch, den Empfängerkreis und den Grund von Informationsweitergaben stark zu limitieren. Es spricht darüber hinaus Bände, wenn man die Priorität auf eine bessere Strafverfolgung setzt, anstatt eine sinnvolle Verwaltungsvereinfachung herbeizuführen. Wir als Berufsträgerinnen und -träger können ein Lied davon singen, der Finanzverwaltung Daten zu übermitteln, die einer Behörde bereits bekannt sind. Ein selbsterklärendes Beispiel ist die separate Gewerbeanmeldung nach Gründung einer GmbH. Ein ähnliches Beispiel wäre die Übermittlung der Kapitalertragsteuerbescheinigung an die Finanzverwaltung. Der Effekt solch unscheinbarer Gesetzesänderungen würde in erheblichem Umfang zu einer Vereinfachung führen.
Einführung der Wohngemeinnützigkeit
Interessanterweise ist die Gemeinnützigkeit von Wohnungsunternehmen schon einmal im Gesetz verankert gewesen. Daher ist es spannend für die Neueinführung, auf die Historie und die Gründe der Abschaffung zu schauen. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen wurden erstmals 1851 von der preußischen Regierung steuerbefreit. 1930 wurde im Rahmen der Gemeinnützigkeitsverordnung eine erste einheitliche Rechtsgrundlage geschaffen, die 1940 in das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) übernommen wurde. Durch das Steuerreformgesetz 1990 wurde das WGG dann allerdings aufgehoben. Damit verloren alle gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen ihre Steuerprivilegien, außer den Vermietungsgenossenschaften, die ausschließlich für ihre Mitglieder wirtschafteten. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die wesentlichen Gründe zur Abschaffung des WGG in einer Studie zusammengetragen:
- Der Zweck der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wird heute auf der Grundlage anderer Gesetze erfüllt.
- Die Wohnungsnot der Nachkriegszeit ist überwunden.
- Das WGG führt zu erheblichen Steuerverlusten.
- Die Steuerbefreiungen der gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen sind eine rechtswidrige Belastung der nicht begünstigten Wettbewerber.
Als weiterer Aufhebungsgrund – aber nicht ausdrücklich in der Studie genannt – gilt der Skandal um das gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen Neue Heimat. Mehrere Vorstandsmitglieder sollen sich, zum Teil auch direkt, an den Mietern bereichert haben.
Vergünstigte Vermietung an hilfsbedürftige Personen
Die bereits heute bestehende Möglichkeit einer gemeinnützigen Überlassung von vergünstigtem Wohnraum ist nun erneut gesetzlich kodifiziert. Nach dem Gesetz gilt die vergünstigte Vermietung an hilfebedürftige Personen als ideelle Zweckverwirklichung und erfüllt somit wohngemeinnützige Zwecke (§ 52 Abs. 2 S. 1 Nr. 27 AO). Eine steuerbegünstigte Körperschaft, die Wohnraum nicht vergünstigt oder nicht an eine begünstigte Person vermietet, dient nicht mehr der ideellen Zweckverwirklichung, sondern wird als steuerfreie Vermögensverwaltung eingestuft. Dies führt in der Regel allerdings nicht zum Verlust der Gemeinnützigkeit. Die Regelung zielt darauf ab, bezahlbares Wohnen, insbesondere für Personen mit geringem Einkommen, durch steuerbegünstigte Körperschaften zu ermöglichen. Eine feste Grenze, wie stark die Miete von der marktüblichen abweichen muss, soll nicht gesetzlich festgelegt werden. Es ist jedoch erforderlich, dass die Miete dauerhaft unter der marktüblichen liegt, um als Unterstützungsleistung der Körperschaft zu gelten. Dies ist bei Mietbeginn und bei Mieterhöhungen zu prüfen. Darüber hinaus sollen die Grenzen für die Ermittlung der Einkommensbezüge angepasst werden, um die steigenden Mieten im Verhältnis zum Einkommen angemessen abzubilden. Dies erreicht etwa 60 Prozent der Haushalte – insbesondere diejenigen, die am stärksten von steigenden Mieten betroffen sind. Die Anpassung der Einkommensgrenzen trägt auch dazu bei, die Bildung von Quartieren mit einseitigen Belegungsstrukturen zu verhindern. Die Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit müssen nur zu Beginn des Mietverhältnisses nachgewiesen werden. Dies wird unnötigen administrativen Aufwand und Bürokratie vermeiden. Eine Kündigung wegen Einkommenssteigerung der Mieter ist für mildtätige Körperschaften zivilrechtlich nicht möglich, und die Regelung soll die Gemeinnützigkeit der Körperschaften schützen. Eine mögliche Verbesserung der Einkommenssituation der Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses soll zulässig sein und durch eine regelmäßige Fluktuation, zum Beispiel einen Wohnungswechsel aus familiären oder beruflichen Gründen, faktisch reduziert werden. Die Regelung wird ab dem 1. Januar 2025 gelten.
Anpassung der Einkommensbezüge
Die Ermittlung der Einkommensbezüge wurde um Multiplikatoren angepasst, um den steigenden Mieten und Lebenshaltungskosten zu entsprechen. Diese beziehen sich auf den Regelsatz der Sozialhilfe im Sinne des § 28 Sozialgesetzbuch (SGB XII), der folgendermaßen definiert ist:

Mieter, die unter die RBS 1 fallen, dürfen das Sechsfache der Bezüge verdienen, um von der Wohngemeinnützigkeit zu profitieren, alle anderen das Fünffache. Für eine Familie mit zwei Erwachsenen, einem sechs- und einem dreijährigen Kind berechnet sich die Grenze der Einkommensbezüge wie folgt:

Steuerliche Vorteile der Wohngemeinnützigkeit
Zu den steuerlichen Vorteilen gehören eine Gewerbesteuer- und Körperschaftsteuerbefreiung für Körperschaften und Personenvereinigungen, die nach der Satzung oder dem Stiftungsgeschäft ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen Zwecken dienen, zum Beispiel dem Fördern von sozialem Wohnungsbau. Des Weiteren kann ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent angewandt werden, soweit ausnahmsweise Umsatzsteuer abgeführt wird, denn die reine Wohnungsvermietung ist immer umsatzsteuerfrei. Eine Organisation gilt jedoch nur dann als gemeinnützig, wenn sie sich selbstlos dafür einsetzt, das Wohl der Allgemeinheit zu verbessern. Die Unterstützung muss der breiten Öffentlichkeit helfen und darf nicht nur auf begrenzte Gruppen, wie Familien oder Belegschaften, beschränkt sein. Politiker schätzen die Steuererleichterungen auf 1.000 bis 2.000 Euro pro Wohnung und Jahr – je nach aktueller Steuerlast. Ein Unternehmen mit 300 Wohnungen könnte demnach rund eine halbe Million Euro pro Jahr einsparen und dieses Geld beispielsweise für die Reduzierung der Miete oder Bestandsinvestitionen einsetzen.
Änderung ist begrüßenswert
Zu begrüßen ist, dass der Gesetzgeber den Handlungsbedarf erkannt hat. Eine Steuerbelastung führt am Ende immer zu einer Verknappung der Liquidität. Gesellschaften, die tatsächlich an einer vernünftigen Wohnraumschaffung interessiert sind, sollten also dieses gesellschaftspolitische Ziel vorrangig verfolgen dürfen. Gleichwohl ist es möglich, den Gewinn durch Leistungen an die Gesellschaft in gewissen Teilen abzugreifen, weshalb in gewissem Umfang ein Mitnahmeeffekt eintritt. Die Vorteile überwiegen aber aus meiner Sicht die möglichen Nachteile.