Dem Fiskus gönn ich nix

Kauft man in Österreich ein Grundstück, so ist es mit der Bezahlung des Kaufpreises allein für den Erwerber nicht getan. Und auch der unentgeltliche Erwerber bemerkt bald, dass es nicht reicht, sich für die geschenkte Liegenschaft zu bedanken. Es fallen nämlich bei jedem Erwerb zumindest die Kosten der Vertragserrichtung und der Unterschriftsbeglaubigung (die in der Regel der Erwerber trägt) an und auch Grunderwerbsteuer und eine gerichtliche Eintragungsgebühr.

Immobilienertragsteuer ab 1. April 2012

Auch der Veräußerer eines Grundstücks kann sich nicht über den gesamten Kaufpreis freuen, da seit 1. April 2012 für ihn die Immo­bi­lien­­er­trag­steuer anfällt. Damit wurde der jahrzehntelange Grundsatz, dass Immobilienveräußerungen nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren steuerfrei sind, abgeschafft. Bei der neuen Immo­bi­lien­be­steuerung wird der Ver­äuße­rungs­gewinn, das ist der Differenzbetrag zwischen dem Ver­äuße­rungs­erlös und den seinerzeitigen Anschaffungskosten, besteuert. Der Ver­äuße­rungs­erlös ist durch die Gegenleistung des Erwerbers, in der Regel also Kaufpreis zuzüglich allfälliger vom Käufer unternommener Leistungen, bestimmt. Bei den An­schaf­fungs­kosten ist zu unterscheiden, ob es sich um „Neu-Grundstücke“ – das sind solche, die vom Veräußerer nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind oder noch angeschafft werden – oder um „Alt-Grundstücke“ (Anschaffung vor dem 31. März 2002) handelt. In beiden Fällen beträgt die Steuer 25 Prozent vom Veräußerungsgewinn. Der Unterschied liegt nur in der Ermittlung der Anschaffungskosten.

Alt-Grundstücke

Bei „Alt-Grundstücken“ werden die Anschaffungskosten im Normalfall mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses pauschaliert. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Ein Viertel davon ist als Steuer abzuführen. Eine Be­sonder­heit gilt für „Alt-Grundstücke“, die nach dem 31. Dezember 1987 (und auch nach dem letzten entgeltlichen Erwerb) einer Umwidmung (beispielsweise von Grünland in Bauland) unterzogen wurden: Hier werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Kaufpreises angesetzt, sodass der Veräußerungsgewinn 60 Prozent des Ver­äuße­rungs­er­löses beträgt. Im Ergebnis bedeutet das, dass bei „Alt-Grundstücken“ 3,5 Prozent des Verkaufspreises – im Fall einer stattgehabten Umwidmung jedoch 15 Prozent des Verkaufspreises – als Steuer abzuführen sind.

Neu-Grundstücke

Bei „Neu-Grundstücken“ werden die Anschaffungskosten nicht pauschal, sondern konkret ermittelt. Zu den tatsächlichen Anschaffungskosten (seinerzeitiger Ankaufspreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Vertragserrichtungskosten) werden zwischenzeitige Herstellungsaufwendungen (Anbau, Aufstockung, Einbau einer Heizungsanlage etc.) sowie Instandsetzungsaufwendungen (Fenstertausch, energiesparende Maßnahmen etc.), soweit sie noch nicht als Werbungskosten (beispielsweise im Rahmen der Vermietung oder als Betriebsausgaben) steuerwirksam abgesetzt wurden, addiert. Von dem so ermittelten Zwischen­er­gebnis sind Abschreibungen für Aufwendungen (AfA) sowie allfällige steuerfreie Subventionen der öffentlichen Hand für Herstellung oder Instandsetzung abzuziehen. Das so ermittelte Ergebnis („adaptierte Anschaffungskosten“) ist dem Verkaufserlös gegenüberzustellen. Erfolgte die Anschaffung des Gebäudes durch den Veräußerer mehr als zehn Jahre vor dem Verkauf, so sind noch ab dem elften Jahr jährlich zwei Prozent (höchstens 50 Prozent) vom Veräußerungsgewinn als Inflationsabschlag abzuziehen. Von dem verbleibenden Ver­äuße­rungs­gewinn sind 25 Prozent als Steuer abzuführen.

Steuerfreiheit

Von der Immobilienertragsteuer gibt es drei Fallkonstellationen, bei denen die Veräußerung steuerfrei ist:

• Der Veräußerer hat das verkaufte Gebäude selbst hergestellt (oder durch beauftragte Unternehmer errichtet).
• Der Veräußerer hat das Gebäude seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, selbst bewohnt.
• Der Veräußerer hat das Gebäude in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt.

Im zweiten und dritten Fall trifft die Befreiung nur dann ein, wenn der Veräußerer mit der Veräußerung seinen Hauptwohnsitz in dem veräußerten Gebäude auch tatsächlich aufgibt.
Erklärt und eingehoben wird die Immobilienertragsteuer im Regelfall durch den Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar). Sie kann aber auch im Zuge der Veranlagung erklärt werden. In diesem Fall ist der Veräußerer aber verpflichtet, bereits bei Vertragsabschluss einen der voraussichtlichen Steuer entsprechenden Betrag als Vorschuss an das Finanzamt abzuführen.
Während die Immobilienertragsteuer die Veräußerung von inländischen Grundstücken erfasst, betrifft die Grunderwerbsteuer den Erwerb solcher Grundstücke. Sie fällt sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften an und ist vom Erwerber zu bezahlen. Die Be­mes­sungs­grundlage und der Steuersatz sind davon abhängig, ob ein Erwerb im Fa­mi­lien­ver­band (Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte bei gemeinsamem Wohnsitz, nahe Verwandte in auf- oder absteigender Linie) stattfindet oder außerhalb desselben. Im Fami­lien­ver­band beträgt der Steuersatz zwei Prozent, Bemessungsgrundlage ist der dreifache steuerliche Einheitswert, höchstens aber 30 Prozent des gemeinen Wertes.
Bei entgeltlichem Erwerb außerhalb des Familienverbandes wird die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung (in der Regel der Kaufpreis zuzüglich aller vom Käufer übernommenen Leistungen) bemessen. Gibt es keine Gegenleistung (wie bei der Schenkung oder Erbschaft) oder ist sie nicht zu ermitteln, wird die Steuer vom gemeinen Wert bemessen. In diesem Fall beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. Der gemeine Wert ist dem Finanzamt vom Erwerber nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Dies kann gelingen durch ein Schätzgutachten oder den kurz vor der Übergabe des Grundstücks entrichteten Kaufpreis oder mit Verkaufswerten vergleichbarer Grundstücke in der näheren Umgebung. Der Grunderwerbsteuer unterliegen auch Geschäfte, durch die der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung ­eines Grundstücks übertragen wird oder durch die alle Anteile einer Gesellschaft mit inlän­dischen Grundstücken in einer Hand vereinigt werden. In diesem Fall ist die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert des Grundstücks zu bemessen. Bei Erwerbsvorgängen im Rahmen von Umgründungen beträgt die Bemessungsgrundlage den zweifachen steuerlichen Einheitswert.
Bei einem Grundstückserwerb durch eine privatrechtliche Stiftung oder eine damit vergleichbare Vermögensmasse erhöht sich die Steuer um 2,5 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage, wenn ein Grundstückserwerb durch die Stiftung unentgeltlich erfolgt oder wenn die Gegen­leis­tung geringer ist als der halbe gemeine Wert des erworbenen Grundstücks.
Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des Grundvermögens. Er wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt und liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert. Die Grund­er­werb­steuer wird im Regelfall ebenso wie die Immobilienertragsteuer durch den Ver­trags­er­richter (Rechts­anwalt oder Notar) erklärt und eingehoben. Die gerichtliche Ein­tra­gungs­gebühr beträgt 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Fazit

Die Neuregelung der Immobilienbesteuerung in Österreich betrifft in- und ausländische Investoren, die in Österreich unmittelbar oder auch mittelbar, beispielsweise über Fonds, als Immobilieneigentümer engagiert sind.