Was gilt im Nichtwohnungsbau?

Die Immobilienwirtschaft befindet sich in einem starken Umbruch. Dabei ist einer der größten Entwicklungstreiber der Megatrend Nachhaltigkeit, der sich spätestens jetzt durch die steigenden Energiekosten bei Unternehmen und Privathaushalten gleichermaßen fest etabliert hat. Die Teuerung betrifft auch den Betrieb von Gebäuden, worunter das Heizen, die Beleuchtung sowie die Warmwasseraufbereitung fallen. Dies macht etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs in Deutschland aus. Mehr als ein Drittel der Energie wird von rund drei Millionen Nichtwohngebäuden, darunter Büro- und Fabrikobjekte, verbraucht. In der Problematik liegt jedoch auch ein großes Potenzial für Unternehmen zur Einsparung von Energie sowie zur Erhaltung und Wertsteigerung der eigenen Immobilien. Bei einem geringeren Verbrauch sinken die monatlichen Energiekosten, was den positiven Effekt hat, dass sich die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens verbessert und dieses von schwankenden Marktpreisen unabhängiger wird. Um diese Chance weiß auch die Regierung und bettet diverse Maßnahmen in ihre Nachhaltigkeitsstrategie ein, damit durch einen geringeren Energieverbrauch auch weniger CO₂-Emissionen ausgestoßen werden. Ein wichtiges Vehikel für die Erreichung der Klimaziele sind dabei Investitions- und Tilgungszuschüsse. Der Staat unterstützt Privatpersonen in besonderem Maße bei der Anwendung erneuerbarer Energien durch KfW-Förderungen sowie durch steuerliche Anreize. Doch wie verhält es sich im Nichtwohnungsbau? Welche Förderungen gibt es bei der energetischen Sanierung beziehungsweise beim Neubau gewerblicher Immobilien wie Büro- und Werksgebäuden? Und wie müssen Unternehmen die Förderungen steuerlich behandeln?

Begriffsbestimmung

Eine gesetzliche Definition des Begriffs energetische Sanierung gibt es nicht. In der Immobilienwirtschaft wird darunter die bauliche Änderung an einem Bestandsgebäude verstanden, um den Verbrauch von Energie zu reduzieren. Dabei stehen Maßnahmen an der Fassade oder Außenwand, dem Dach, dem Boden sowie dem Keller, der Heizung, den Lüftungsanlagen und den Fenstern im Vordergrund. Doch diese Maßnahmen können ebenso den Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zugeordnet werden. Sanierungen befassen sich im Grunde mit der Schadensbehebung an einer Immobilie, hingegen eine Modernisierung immer eine Verbesserung des technischen Zustands anstrebt. Darunter fallen bauliche Veränderungen, durch die unter anderem die Endenergie nachhaltig eingespart, der Wasserverbrauch reduziert oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden sollen. Eine energetische Sanierung bezeichnet also die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs.

Motive für eine energetische Sanierung

Die Gründe für eine Investition in ein energieeffizienteres Gebäude liegen auf der Hand. Durch eine Sanierung kann der Energieverbrauch signifikant gesenkt werden. Bereits einfache Optimierungsmaßnahmen, beispielsweise bei einer Klima- und Lüftungsanlage, senken die Energiekosten und führen zu Einsparungen von bis zu 30 Prozent. Diese Einsparungen steigern die Wirtschaftlichkeit sowie die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens und machen sich schnell in gesunkenen Betriebskosten bemerkbar. Darüber hinaus wird die Abhängigkeit von schwankenden Preisen für fossile Energieträger reduziert. Ein weiterer Vorteil: Durch das bewusste Handeln im Sinne der Umwelt lassen sich auch Kunden und Mitarbeiter gewinnen. Das Konsumentenverhalten und die staatlichen Eingriffe, wie durch die Taxonomieverordnung, führen zu einem Umdenken in der gesamten Branche. Wer energie- und klimabewusst handelt, wird positiv wahrgenommen. Des Weiteren führen energetische Maßnahmen auch zu einer Erhaltung oder Wertsteigerung der Gewerbeimmobilie. Letztlich schützt eine energetische Sanierung das Klima und hilft, Energie und Ressourcen zu sparen.

Förderungsmaßnahmen

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) unterstützt Unternehmen dabei, Gewerbegebäude energieeffizienter und damit zukunftsfähig zu machen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stehen vielfältige Förderungsmöglichkeiten für Privatpersonen und Unternehmen zur Verfügung. Für Gewerbegebäude bündeln sich die Förderungen in zwei Teilprogrammen:

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Neubau und Komplettsanierung von Nichtwohngebäuden zum Effizienzgebäude (NWG)
• BEG Sanierung mit Einzelmaßnahmen an Wohn- und Nichtwohngebäuden (EM)

Innerhalb des Programms werden Zuschüsse und attraktive Kreditvarianten angeboten. Unternehmen können zwischen einem nicht rückzahlbaren Investitionszuschuss über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und einem zinsgünstigen Kredit ab 0,01 Prozent effektiver Jahreszins mit einem Teilschulderlass (Tilgungszuschuss) von bis zu 25 Prozent durch die KfW-Bankengruppe wählen. Der Zuschuss steht derzeit nur den Unternehmen zur Verfügung, die bis zum Ablauf des 27. Juli 2022 einen Antrag im KfW-Zuschussportal gestellt haben und die Einhaltung der Fördervoraussetzungen nachweisen. Die Förderungshöhe korreliert mit der Energieeffizienz des Gebäudes. Je effizienter eine Gewerbeimmobilie, desto höher die Förderung. Die Anträge auf die Förderungen können über diverse frei wählbare Finanzierungsinstitute gestellt werden. Darüber hinaus ist es möglich, diese mit weiteren Förderungen über die Förderbanken der jeweiligen Länder zu kombinieren.

Ertragsteuerliche Behandlung

Finanzielle Förderungen sind als Zahlungen an die Berechtigte oder den Berechtigten zu verstehen, die nicht oder nur bedingt rückzahlbar sind. Dabei werden steuerpflichtige Zuwendungen als Zuschüsse und nicht steuerpflichtige als Zulagen bezeichnet. Zunächst ist zu unterscheiden, ob ein echter oder ein unechter Zuschuss vorliegt. Die Definition zur Unterscheidung findet sich im Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE), ist jedoch auch für die ertragsteuerliche Behandlung von Bedeutung. Gemäß Abschnitt 10.2 Abs. 7 UStAE ist ein echter Zuschuss nicht mit einer Gegenleistung verbunden und es besteht keine Rückzahlungspflicht. Hängt der Zuschuss hingegen von einer Gegenleistung ab, liegt ein unechter Zuschuss gemäß Abschnitt 10.2 Abs. 2 UStAE vor. Liegt ein echter Zuschuss vor, wird differenziert, ob es sich um einen Investitions- oder um einen Ertragszuschuss handelt.

Investitions- oder Ertragszuschuss

Ein Investitionszuschuss zeichnet sich dadurch aus, dass sich die Förderung auf eine konkrete Investitionsmaßnahme bezieht. Wenn die Förderung hingegen auf die Verstärkung der allgemeinen Ertragskraft abzielt, liegt ein Ertragszuschuss vor. Bei einem Investitionszuschuss kann der Begünstigte zwischen einer erfolgsneutralen oder einer erfolgswirksamen Behandlung wählen, soweit die geförderten Wirtschaftsgüter aktivierungspflichtig sind. Die erfolgsneutrale Behandlung der Förderung erfolgt gemäß R 6.5 Abs. 2 S. 3 der Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) durch die Minderung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die entsprechende Förderungssumme. Dadurch unterbleibt eine sofortige Besteuerung des Zuschusses. Dieser wirkt sich erst im Zeitablauf gewinnerhöhend über eine geringere Abschreibung aus. Es ist zu beachten, dass die Ausübung des steuerlichen Wahlrechts seit dem Wegfall der umgekehrten Maßgeblichkeit unabhängig von der Behandlung der Zuschüsse in der handelsrechtlichen Bilanz erfolgen kann (vgl. R 6.5 Abs. 2 S. 4 EStR). Wird der Zuschuss schon vor Beginn der energetischen Sanierungsmaßnahme gewährt, kann eine steuerfreie Rücklage in Höhe des Zuschusses gebildet werden, die nach Anschaffung oder Herstellung auf das Wirtschaftsgut übertragen wird. Bei einer nachträglichen Gewährung des Zuschusses werden gemäß R 6.5 Abs. 3 S. 1 EStR die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nachträglich gemindert. Alternativ hat der Zuschussempfänger gemäß R 6.5 Abs. 2 S. 2 EStR die Möglichkeit, die Förderungen sofort erfolgswirksam als Betriebseinnahmen anzusetzen, wobei die Anschaffungs- und Herstellungskosten unberührt bleiben. Bei einem Ertragszuschuss hat der Zuschussempfänger hingegen kein Wahlrecht, sondern muss die Förderung sofort als Betriebseinnahme ansetzen.

Umsatzsteuerliche Behandlung

Wie für die ertragsteuerliche Behandlung ist zu unterscheiden, ob ein echter oder ein unechter Zuschuss vorliegt. Die Unterscheidung ist auch für die umsatzsteuerliche Beurteilung relevant, denn echte Zuschüsse unterliegen nicht der Umsatzsteuer, da ohne direkte Gegenleistung kein steuerbarer Vorgang vorliegt. Anders wiederum verhält es sich bei unechten Zuschüssen, da diese eine Gegenleistung, also einen Leistungsaustausch, darstellen und somit steuerbar sind. Nachfolgend soll nun die steuerliche Behandlung der oben dargestellten Fördermaßnahmen zur energetischen Sanierung von Nichtwohngebäuden unter Berücksichtigung der vorgenannten Besteuerungsgrundsätze hergeleitet werden.

Nicht rückzahlbarer Investitionszuschuss

Der nicht rückzahlbare Zuschuss der BAFA wird einmalig und ohne Gegenleistung zur Verfügung gestellt. Dadurch ist er als Investitionszuschuss innerhalb der echten Zuschüsse einzuordnen und somit nicht umsatzsteuerbar. Soweit die geförderten Wirtschaftsgüter aktivierungspflichtig sind, hat der Zuschussempfänger ertragsteuerlich ein Wahlrecht, den Zuschuss erfolgsneutral oder erfolgswirksam zu behandeln.

KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss

Während die Gewährung des Darlehens selbst keinen Zuschuss darstellt und ergebnisneutral ist, handelt es sich bei dem anschließenden Teilschuldenerlass um einen nicht umsatzsteuerbaren Investitionszuschuss. Demnach hat der Zuschussempfänger im Fall der Anschaffung oder Herstellung aktivierungspflichtiger Wirtschaftsgüter ertragsteuerlich ebenfalls ein Wahlrecht, im Fall von Erhaltungsaufwendungen führt der Zuschuss hingegen zu sofortigen Betriebseinnahmen.